500 triệu đồng đầu tư nhà cho thuê ở vùng ven như thế nào

Dưới đây là phần tư vấn của Phó tổng giám đốc điều hành Công ty cổ phần địa ốc Cát Tường Phú Nguyên, Lê Tiến Vũ.

Nửa tỷ đồng tuy là số tiền đáng kể nhưng không có nhiều sự lựa chọn khi đầu tư bất động sản nội thành. Tuy nhiên, nhà đầu tư vẫn mua được miếng đất thửa nhỏ để xây nhà cấp bốn ở rìa ngoại ô hoặc giáp TP HCM. Các địa bàn có thể tham khảo trên thị trường trong quý II/2016 gồm: Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi, quận 9 thuộc địa phận Sài Gòn. Xa hơn là các vị trí Long An, Bình Dương, Đồng Nai giáp ranh với thành phố thông qua các quận huyện vừa kể trên.

Đầu tiên cần chia dòng vốn này ra làm 2 phần. Phần thứ nhất là tiền mua đất khoảng 250-300 triệu đồng, tùy vị trí của bất động sản thuộc địa bàn nào mà khu đất có diện tích dao động khoảng 50-60 m2 hoặc lớn hơn. Như vậy, những địa bàn nào có giá đất trên dưới 4 triệu đồng/m2 sẽ phù hợp với suất đầu tư này.

Sau khi tìm được đất, phần tiền còn lại tối thiểu 250-300 triệu đồng, dùng để xây dựng nhà. Tổng giá trị căn nhà dao động từ 500 triệu đồng đến 600 triệu đồng. Nếu dòng vốn chỉ giới hạn trong ngưỡng 500 triệu đồng, khoản tiền còn thiếu không đáng kể (tối đa khoảng 100 triệu đồng), có thể xử lý bằng cách vay thêm.

Nên lựa chọn những dự án có tiến độ thanh toán 50% số tiền, còn lại thanh toán không lãi suất trong khoản thời gian thỏa thuận thì nhà đầu tư có thể tránh được kịch bản đi vay và không phải chịu áp lực lãi suất thả nổi.

Nếu có 500 triệu đồng, nhà đầu tư vẫn có thể mua đất xây nhà chothuê ở vùng ven. Ảnh: Vũ Lê

Nếu mua đất, bài toán tạm tính sau một năm giá trị đất tăng tối thiểu là 15-20% trong điều kiện thị trường ổn định. Nếu gửi ngân hàng, lợi tức khoảng 5,5%/năm. Trong trường hợp này, đầu tư đất tuy dòng tiền vô hình vì chưa hiện thực hóa tài chính từng tháng nhưng hiệu quả nhỉnh hơn gửi tiết kiệm.

Khoản đầu tư vào nhà, tiền xây 200-300 triệu đồng, cho thuê căn nhà ngoại thành này khoảng 3 triệu đồng/tháng. Trong điều kiện cho thuê trọn năm, doanh số đạt 36 triệu đồng. Trường hợp khấu hao 2 tháng thời gian trống chờ có khách thuê, doanh thu đạt 30 triệu đồng.

Bài toán mua đất vùng ven xây nhà cho thuê với khoản đầu tư 500-600 triệu đồng  này chỉ đạt hiệu quả với một số điều kiện. Thứ nhất: vị trí nhà đất nằm trong khu vực có tốc độ đô thị hóa từ trung bình khá trở lên, chẳng hạn như gần khu công nghiệp, chợ, trường học, trung tâm hành chính địa phương. Thứ hai: nhắm sẵn đối tượng thuê là những người có thu nhập trung bình thấp.

Thứ ba: phần khấu hao nhà đã qua sử dụng bằng tỷ lệ lạm phát mỗi năm. Lạm phát hàng năm không dưới 7%, do đó nếu tính hiệu quả gửi Ngân hàng là không thực tế, trong khi đó đầu tư vào nhà đất vẫn đảm bảo lợi nhuận cao và giữ được giá trị tăng của đất theo thời gian.

Thứ tư: đừng kỳ vọng lướt sóng mà cần áp dụng chiến thuật đường dài. Thời gian dòng tiền bị giữ lại trong tài sản này từ trung đến dài hạn. Đây là khoản thời gian chờ cho tốc độ đô thị hóa lan tới những vùng ven, góp phần hỗ trợ thanh khoản cho bất động sản.

Vũ Lê