Bất động sản Đà Nẵng, nguy cơ sốt ảo trở lại

Khu vực Dự án Golden Hills đang trở nên nóng sốt với sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư trên khắp cả nước.

Lập đỉnh mới

Nơi đang được xem là sôi động, đáng chú ý nhất tại thị trường bất động sản Đà Nẵng là khu vực Hòa Xuân, quận Cẩm Lệ. Trước Tết Kỷ Hợi, các sản phẩm đất nền diện tích khoảng 100 m2 ở khu vực Hòa Xuân có mức giá từ 3 - 5 tỷ đồng (tùy vị trí). Tuy vậy, chỉ trong 2 tuần sau kỳ nghỉ Tết Nguyên đán, các sản phẩm đất nền tại đây đã nhanh chóng tăng thêm 600 - 800 triệu đồng mỗi lô và lập đỉnh mức giá mới.

Sức nóng tại khu vực Hòa Xuân đã kéo theo giá đất các khu vực còn lại lên cao. Tại Dự án Khu đô thị 7B, Khu quy hoạch đô thị mới Điện Nam - Điện Ngọc, mặc dù vướng rất nhiều lùm xùm về mặt pháp lý trong năm 2018, nhưng mức giá sau Tết Nguyên đán cũng đã lên mức kỷ lục, trên 20 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, trước Tết mức giá chỉ vào khoảng 13 - 17 triệu đồng/m2. Thậm chí, cách đây 2 năm, giá đất khu vực này chỉ vào khoảng 200 - 250 triệu đồng/lô. Một dự án khác tại Khu quy hoạch đô thị mới Điện Nam - Điện Ngọc là Khu đô thị Ngân Câu - Ngân Giang cũng tăng từ 400 - 500 triệu đồng mỗi sản phẩm so với trước Tết, hiện đang được giao dịch ở mức giá 1,5 - 1,6 tỷ đồng/lô.

Trước đó, khi các sàn giao dịch mở bán, mỗi sản phẩm dự án này chỉ có giá tầm 120 - 170 triệu đồng/lô. Điều đáng nói, ngoài việc hạ tầng cơ bản như nền đường, nền đất đã dần đi vào hoàn thiện, thì phần lớn các tiện ích xã hội, tiện ích kết nối như bệnh viện, trường học, trung tâm thương mại, khu vui chơi giải trí… tại khu vực này hầu như vẫn chưa có gì.

Giá đất nền nhiều khu vực tại Đà Nẵng đang có sự tăng tốc nhanh sau Tết Nguyên đán.

Một cực tăng trưởng nóng khác trên thị trường địa ốc Đà Nẵng được khá nhiều người quan tâm đó là trục Tây Bắc Liên Chiểu. Hiện nay, sản phẩm của các dự án tại đây đang được “hét giá” lên khá cao, ngang xấp xỉ khu vực Hòa Xuân, Cẩm Lệ.

Cụ thể, các lô tái định cư tại Hòa Liên đang được rao bán ở mức trên 2 tỷ đồng/lô. Đặc biệt, tại Dự án Golden Hills, trước Tết các lô đất nền rơi vào khoảng 2,3 - 2,7 tỷ đồng, thì nay đang được rao bán ở mức trên 3 tỷ đồng/lô.

Mức giá tăng nhanh chóng sau khi thông tin Chính phủ nghiên cứu bố trí vốn đầu tư Dự án Cảng Liên Chiểu và Đà Nẵng kêu gọi đầu tư dự án trường đua ngựa được công bố. Tuy vậy, cũng như khu vực Điện Nam - Điện Ngọc, tại khu vực này hiện trạng hạ tầng đô thị vẫn chưa có gì, phần lớn vẫn là đất trống chưa hình thành khu dân cư…

Không chỉ đất các dự án khu đô thị, các sản phẩm đất lẻ tại vùng ven như các xã Hòa Tiến, Hòa Châu, Hòa Khương, huyện Hòa Vang cũng đã lên giá rất mạnh, từ 750 triệu đồng đến 1 tỷ đồng mỗi lô 100 - 150 m2 ở các đường liên thôn. Riêng vị trí trung tâm các xã, mức giá cũng đã ở mức 1,5 - 2 tỷ đồng mỗi lô.

Nguy cơ vỡ trận

Giá đất lên cao và nóng sốt trong những ngày qua khiến nhiều người lo lắng về những diễn biến tiếp theo của thị trường đất Đà Nẵng.

Ông Nguyễn Nam, Trưởng phòng kinh doanh bất động sản của một sàn giao dịch bất động sản tại Đà Nẵng cho biết, trước đây, những đợt sốt đất liên tục dù nguyên do bối cảnh kinh tế tăng trưởng tốt, hay do giới cò đất dựa vào những thông tin về thành phố đầu tư các dự án trọng điểm để đẩy giá, thì mức giá vẫn luôn ở trong phạm vi mà một bộ phận khách hàng đủ khả năng xoay xở.

“Giờ giá đất bị đẩy lên cao quá. Đúng là nếu có tiềm năng lớn đi chăng nữa thì hàng trăm công nhân Khu công nghiệp Hòa Khánh (khu vực sát dự án Golden Hills) hay những người làm công ăn lương tại Đà Nẵng tích cóp vài chục năm cũng không thể gom góp đâu ra 3 tỷ đồng mà mua đất xây nhà để ở được”, ông Nam nói.

Ông Lê Minh Kha, Phó tổng giám đốc Công ty cổ phần Ariyana cũng đồng quan điểm và cho rằng, mức giá đất các khu Hòa Xuân, Golden Hills hiện nay gần như “chạm trần”. Và nếu giá đất lên cao nữa thì thực sự nhà đầu tư rất khó để có thể xuống tiền hoặc ra hàng. Cũng theo ông Kha, thời gian vừa qua, khi thị trường đất nền có vẻ ảm đạm, lượng thanh khoản thấp, các sản phẩm dự án rất ít nên giới đầu cơ đã tạm thời “găm hàng” lại.

Hiện nay, một số dự án mới tại Đà Nẵng bắt đầu ra hàng nên giới đầu cơ đã lại sử dụng “chiêu trò” cũ là mua qua bán lại với nhau hoặc mua bán phiếu đặt cọc giữ chỗ để tạo sốt đất ảo nhằm dễ “xả hàng” mà họ đã găm trước đó.

“Cảng Liên Chiểu có làm xong thì lô đất ấy cũng không thể tạo ra một giá trị sinh lời như thế được. Thế nên, việc đầu tư đất ở thời điểm này tại Đà Nẵng là rất mạo hiểm. Nhà đầu tư cần cân nhắc trước khi mua vào. Nếu xác định đầu tư lướt nhanh thì nên xem xét kỹ khả năng thanh khoản sản phẩm”, ông Lê Minh Kha nhấn mạnh.

Theo các chuyên gia đánh giá, nguyên nhân của việc giá đất Đà Nẵng tăng đỉnh điểm như trên không có gì mới, điều này bắt nguồn từ việc một số giới đầu cơ “cá mập", cũng như cò đất lợi dụng vào những thông tin mới về việc quy hoạch và xây dựng cảng Liên Chiểu và trường đua ngựa để lấy cớ “thổi” giá đất.

Dễn biến của thị trường địa ốc Đà Nẵng hiện nay được giới chuyên gia đánh giá là rất đáng lo ngại khi mức giá đã lên quá cao, gần như đã hết mức “chịu đựng” của nhà đầu tư phổ thông và khách hàng có nhu cầu thực về đất ở. Điều này gây nguy cơ về việc thanh khoản trên thị trường sẽ bị chững lại trong thời gian ngắn tới và dòng tiền bị tắc nghẽn, từ đây gây ra tình trạng nợ xấu và xa hơn là sự đổ vỡ mang tính dây chuyền đối với toàn cảnh thị trường bất động sản Đà Nẵng.

Trước những diễn biến hiện nay, chính quyền TP. Đà Nẵng cũng đã có những động thái nhằm quản lý chặt chẽ hơn về thị trường bất động sản, cũng như phát đi những thông báo nhằm cảnh báo nhà đầu tư cẩn trọng hơn khi mua bán giao dịch đất.

Theo Sở Xây dựng Đà Nẵng, hiện nay một số chủ đầu tư dự án nhà ở mặc dù chưa đủ điều kiện bán theo quy định, nhưng dùng hình thức hợp đồng đặt cọc giữ chỗ để ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai trong khi chưa có thông báo được phép bán theo quy định của cơ quan chức năng là Sở Xây dựng.

Cũng theo Sở Xây dựng, hiện nay, hình thức hợp đồng đặt cọc giữ chỗ để được mua nhà ở hình thành trong tương lai không được quy định trong Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và các quy định pháp luật có liên quan.

Do đó, các cá nhân có nhu cầu mua nhà ở xã hội, nhà ở thương mại và các dự án phát triển đô thị trên địa bàn thành phố khi thực hiện hợp đồng đặt cọc giữ chỗ để mua nhà ở hình thành trong tương lai hoặc đất nền trong các dự án phát triển đô thị cần phải tham khảo đầy đủ các quy định pháp luật về nhà ở, pháp luật dân sự trước khi thực hiện các giao dịch để tránh các thiệt hại có thể xảy ra.