Diễn biến khó lường của TT BĐS 2018 và những nét phác thảo cho 2019

Tín hiệu tích cực từ kinh tế vĩ mô, kết quả kinh doanh khả quan, điểm sáng về chính sách tài khóa linh hoạt, nguồn tín dụng dồi dào… những yếu tố trên phần nào khiến giới chuyên môn có cơ sở hi vọng về một thị trường BĐS 2018 với nguồn cung và giao dịch sôi động hơn 2017.

Còn nhớ đầu năm 2018, khi bàn về dự định phát triển, hầu hết doanh nghiệp BĐS tự tin vào những kế hoạch kinh doanh mạnh tay với kỳ vọng sức mua tiếp tục tăng trưởng. Tp.HCM và khu vực phía Nam được dự báo nhiều khả năng sẽ bước vào "cuộc chiến" bung hàng kỷ lục mà cao trào là hơn 80% doanh nghiệp địa ốc đã sẵn sàng tung ra lượng sản phẩm cao hơn năm 2017 từ 10-15% đến 50%.

Thống kê từ hàng loạt các tên tuổi đầu ngành địa ốc như: Vingroup, Phú Mỹ Hưng, Hưng Thịnh, Nam Long Group, T&T Group, Khang Điền, Thủ Đức House, Keppel Land, Novaland… cho thấy trong năm 2018 tổng nguồn cung “dội bom” ra thị trường có thể vượt ngưỡng 60.000 - 70.000 sản phẩm. Các đơn vị NCTT thì dự báo khiêm tốn hơn với con số tầm 45.000 - 50.000 căn hộ và 3.000 - 4.000 căn nhà phố, biệt thự. Bàn về sức mua, hầu hết giới chuyên môn đều có chung quan điểm thị trường sẽ lạc quan, tươi sáng, ổn định, tích cực tuy cũng có một số lo ngại nguồn cung quá lớn sẽ dẫn đến bong bóng bất động sản.

Trong 6 tháng đầu năm, những dự báo lạc quan trên gần như đã ứng nghiệm vào thực tế. Quý I/2018 dù vướng vào tháng nghỉ Tết âm lịch nhưng nối tiếp đà tích cực của thị trường quý IV/2017, lượng giao dịch đạt được vô cùng khả quan. Số liệu từ Hội Môi giới BĐS Việt Nam cho thấy, Tp.HCM có thêm 10.431 căn hộ và 970 nền đất chào bán. 80-90% trong tổng số nguồn cung đó đều ghi nhận giao dịch thành công. Về phân bố nguồn cung, dòng sản phẩm trung cấp, bình dân vẫn chiếm ưu thế với 32% căn hộ bình dân, căn hộ trung cấp chiếm 40% và cao cấp chỉ chiếm 28%. Sự cố cháy chung cư Carina ngay cuối tháng 3 ít nhiều gây tác động đến tâm lý người mua nhà, nhất là phân khúc căn hộ. Tuy nhiên, khá bất ngờ là sau đó thị trường vẫn giao dịch tốt trong suốt quý II. Cùng với nguồn cầu lớn, những đợt sốt đất mới thiết lập khiến BĐS vẫn thu hút sự quan tâm của thị trường. Ngoài ra, động thái vào cuộc quyết liệt của các cơ quan chức năng giúp ý thức về PCCC của các chủ đầu tư tốt hơn, dòng sản phẩm chào bán trong quý II được nhận định là có chất lượng tốt, được thị trường tiếp nhận.

Tại Tp.HCM, lượng sản phẩm nhà ở mở bán đạt 14.587 căn, tuy giảm khoảng 10,7% so với quý I/2018 nhưng sức tiêu thụ vẫn duy trì ở mức 80 -85% do sản phẩm tập trung ở phân khúc có mức giá 25 - 35 triệu đồng/m2. Tính chung tổng lượng căn hộ chào bán tại Tp.HCM trong 6 tháng đầu năm đạt 25.019 căn, tăng đột biến đến 329% so với cùng kỳ năm 2017 (9.385 căn). Khiêm tốn hơn số liệu của Hội môi giới, các công ty NCTT chỉ đưa ra con số nguồn cung vào khoảng 10.000 sản phẩm, tăng 77% so với quý trước với số căn bán được tăng 31% theo quý.

Trước đó, nhận định về thị trường nửa cuối năm 2018, Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng, thị trường có thể đón nhận nhiều “đợt sóng” bung hàng mới khi cơ sở hạ tầng tại các đô thị lớn được đầu tư. Phân khúc nhà chung cư sẽ tiếp tục có xu hướng ổn định cả về cung lẫn cầu, cơ cấu nhà có giá phù hợp sẽ được đẩy mạnh hơn, thanh khoản cao, lượng giao dịch dự báo đạt ổn định. JLL Việt Nam cũng đưa ra dự báo nguồn cung 2 quý cuối năm Tp.HCM ít nhất có thêm 24.000 căn hộ và gần 2.000 sản phẩm nhà thấp tầng.

Tuy nhiên, thực tế diễn biến cho thấy, 6 tháng cuối năm 2018, thị trường lại đối mặt với không ít khó khăn. Tình hình kinh tế vĩ mô, kinh tế thế giới có một số bất ổn. Nhằm đảm bảo tỷ lệ hấp thụ tốt, một số chủ đầu tư đã thận trọng hơn trong việc ra nguồn cung. Quy trình về thẩm định chất lượng dự án gắt gao hơn nên nhiều dự án dù đã xong hạ tầng vẫn chưa thể mở bán. Mặt khác, chính phủ cũng hạn chế tín dụng vào bất động sản, siết nguồn cung để điều tiết thị trường. Với việc vốn vay ngân hàng được thắt chặt, dân đầu tư không còn dư dả tài chính để rót vào BĐS như xưa.

Những động thái trên ảnh hưởng trực tiếp đến giao dịch 6 tháng cuối năm. Cụ thể, quý III/2018, Tp.HCM chỉ có 24 dự án mở bán với 7.700 căn hộ. Nguồn cung sơ cấp giảm 26% theo quý và 47% theo năm. Lượng giao dịch toàn thị trường giảm 30%. Tương tự, tỷ lệ hấp thụ chung cũng chỉ đạt mức 53%. Mọi hi vọng đổ về quý IV, vốn là quý bán hàng sôi động nhất năm. Tuy nhiên thực tế lại không như mong đợi. Ở phân khúc căn hộ, thị trường có không đến 10 dự án chào bán với quy mô nhỏ, nguồn cung xấp xỉ vài ngàn căn, giảm mạnh hơn cả quý III. Cả quý chỉ có duy nhất 1 dự án mới chào bán với 70 căn hộ. Hàng loạt dự án mới từng quảng cáo mở bán trong dịp cận Tết đều hoãn ra hàng (bao gồm cả Vincity vốn dự kiến bán vào tháng 12). Đây là điểm khá lạ của thị trường địa ốc trong những năm qua.

Thị trường đất nền cũng không khá khẩm hơn khi hoàn toàn không có một dự án mới nào bung hàng. Khu Đông vốn là tâm điểm giao dịch nhà đất Tp.HCM cũng không xuất hiện bất cứ dự án đất nền nào mới. Tình trạng cũng tương tự với khu Nam, khu Tây dù sở hữu quỹ đất khá lớn. Mọi năm, quý cuối năm là thời điểm ăn nên làm ra của nhiều sàn giao dịch, nhưng năm nay, thay vì niềm vui, doanh nghiệp lại đứng trước nhiều mối lo giữ chân nhân viên vì không có hàng phân phối.

Nhìn chung, diễn biến nguồn cung và giao dịch BĐS 6 tháng cuối năm đã làm trật hướng mọi nhận định về thị trường trước đó. Số liệu thực tế từ Sở Xây dựng Tp.HCM cho thấy, năm 2018 thành phố chỉ có 124 dự án nhà ở thương mại được chấp thuận triển khai, giảm 12,7% so với năm 2017. Nguồn cung sản phẩm nhà ở đưa ra thị trường chỉ còn 77 dự án với tổng nguồn cung 28.316 căn nhà. Trong đó, có 27.166 căn hộ và biệt thự, nhà phố chỉ còn 1.200 căn. So sánh với năm 2017, lượng dự án giảm 13%; tổng số căn đưa ra thị trường giảm 16.675 căn, riêng phân khúc căn hộ bình dân sụt giảm tới 44,1 % (khoảng 6.362 căn).

Thị trường đất nền trải qua nửa đầu năm sôi động đến từ yếu tố mà các nhà hoạch định ít mong đợi nhất. Cơn sốt đất nền bùng phát vào năm 2017, tưởng đã được dập tắt dưới chính sách mạnh tay của chính quyền bỗng “bén lửa” trở lại với quy mô lớn và toàn diện hơn vào quý II/2018.

Liên tục từ tháng 4 đến tháng 6, mọi ngả đường các quận huyện nội thành Tp.HCM và khu vực tỉnh lân cận như Long An, Bình Dương, Đồng Nai, Vũng Tàu, hàng ngàn sàn giao dịch mọc lên lưu động, các văn phòng đăng ký đất đai rơi vào tình trạng quá tải. Nhiều dự án đất nền cháy hàng, môi giới hoạt động xuyên suốt phục vụ cho cơn khát nhà đất của dân đầu tư từ Bắc chí Nam.

Không chỉ ở ba tỉnh thành dự kiến lên đặc khu là Phú Quốc, Bắc Vân Phong, Vân Đồn, ngay cả Long An, Bà Rịa, người người nhà nhà kéo đi làm môi giới; đất rừng, đất ruộng bị xẻ thịt, phân lô bán tràn lan. Giá đất nhiều nơi tăng từ 50-200% nhưng vẫn không có hàng bán .

Ở Tp.HCM cơn sốt diễn ra trên diện rộng chứ không chỉ là khu Đông với quận 2, quận 9 như 2017. Hầu như các khu vực nào có đất là nơi đó có người mua, nơi nào bán đất là nơi đó tăng giá giao dịch. Từ mấy trăm nghìn/m2 đất Cần Giờ, Củ Chi, Hóc Môn tăng lên mấy triệu, thậm chí mấy chục triệu. Nhà Bè, Bình Chánh, Bình Tân rầm rộ môi giới đi săn đất để phục vụ nhu cầu đầu tư, giá tăng 50-100% rồi đến 200-250%. Người ta mang tiền nóng đi giao dịch vì sợ mất “hàng ngon”, các thông tin bên lề về việc sáng mua chiều bán, mua hôm nay ngày mai sang tay kiếm được mấy trăm triệu đến cả tỷ đồng khiến người người nhà nhà lao vào cơn cuồng đất.

Động thái mạnh tay ngay thời điểm đầu tháng 5/2018 của chính quyền giúp chỉnh đốn thị trường, bơm một liều thuốc hạ sốt tức thì, tiêu trừ được cơn sốt nhưng những hậu quả mà nó để lại thì không thể giải quyết triệt để. Dù giao dịch đất nền trong thời điểm từ tháng 6 đến hiện tại đã giảm nhiệt thấy rõ, hiện tượng thổi giá, lướt sóng, xẻ thịt đất ruộng, đất vườn giảm mạnh. Tuy nhiên, cơn sốt đất nền đã đẩy mặt bằng giá đất Tp.HCM lên một tầm cao mới và không hề hạ xuống là bao khi hết sốt. Giá nhà phố, chung cư đang triển khai cũng đồng loạt tăng theo. Tác hại từ thực trạng giao dịch tràn lan đất ruộng, đất nền không rõ pháp lý đã thể hiện rõ ngay khi sốt đất đi qua khiến không ít nhà đầu tư lao đao, lâm cảnh nợ nần, phá sản.

Còn nếu thị trường diễn ra tốt đẹp, nhà nước ban hành chính sách cởi mở, tình hình kinh tế thế giới và kinh tế vĩ mô của Việt Nam tiếp tục ổn định và phát triển; vốn đầu tư nước ngoài vận hành tốt; kiều hối tiếp tục tăng trưởng (nếu tốt có thể đạt mức 20 tỷ USD vào năm 2019). CPTPP và FTA có kết quả tích cực; thì thị trường BĐS sẽ cất cánh và bùng nổ. Tuy nhiên kịch bản này xác suất xảy ra thấp hơn kịch bản tăng trưởng ổn định.

Còn trong trường hợp xấu nhất kinh tế chính trị thế giới xấu đi; Việt Nam bị ảnh hưởng xấu về đầu tư nước ngoài, về xuất nhập khẩu và về nợ xấu; lạm phát, nợ nước ngoài, nợ chính phủ... thì thị trường bất động sản Việt Nam sẽ chịu tác động tiêu cực. Tuy nhiên xác suất xảy ra kịch bản này là thấp nhất.

Nhìn chung thị trường đang hướng theo kịch bản phát triển ổn định trong 2019. Tuy nhiên, TTBĐS 2019 sẽ đối mặt với một số thách thức liên quan tới câu chuyện quỹ đất và bài toán tài chính. Trong năm 2018, nhiều chủ đầu tư gặp khó khăn trong công tác giải tỏa mặt bằng, xin giấy phép xây dựng nên dù có quỹ đất, có dự án nhưng vẫn không thể ra hàng mới. Vấn đề này sẽ tiếp tục kéo dài sang năm 2019. Hiện các doanh nghiệp đã bắt đầu lên kế hoạch “tự giải cứu mình” bằng việc chuyển sang phân khúc mới ở những thị trường mới nhiều tiềm năng khác.

Phần lớn kế hoạch kinh doanh 2019 của các doanh nghiệp chủ chốt tại Tp.HCM như Novaland, Nam Long, Hưng Thịnh, Thủ Đức House, LDG Group, Phú Long… đều ưu tiên săn quỹ đất đẹp ở các thị trường tỉnh quen thuộc như Long An, Đồng Nai, Bình Dương, Phan Thiết. Bên cạnh đó, những cái tên còn chưa thật sự nổi bật như Cần Thơ, Bà Rịa, Ninh Thuận, Đà Lạt, Bình Phước, Quảng Ngãi… cũng được chú trọng khai phá, tuyệt nhiên rất ít dự án ở Tp.HCM. Dự án đi xa, nhà đầu tư buộc phải chuẩn bị hành trang cho công cuộc đánh bắt xa bờ theo doanh nghiệp. Chặng đường phía trước trong công cuộc khai phá các thị trường mới sẽ là thách thức hay cơ hội cho doanh nghiệp và nhà đầu tư còn phụ thuộc rất nhiều vào tăng trưởng kinh tế chung cũng như khả năng phát triển hạ tầng của từng khu vực.

Về câu chuyện nguồn vốn, việc ngân hàng Nhà nước đưa ra quy định về vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn giảm từ 45% xuống 40% và đồng thời tăng hệ số rủi ro đối với các khoản cho vay bất động sản (BĐS) từ mức 150% lên 200% đã tác động mạnh tới thị trường thông qua việc nguồn cung sụt giảm và tính thanh khoản không còn đảm bảo. Điều này buộc các doanh nghiệp BĐS phải tìm cách huy động nguồn vốn bền vững thay thế từ chứng khoán, vốn FDI, vốn từ dân... Tuy nhiên, dòng vốn FDI dù đang được cho là tăng trưởng ấn tượng nhưng thường chỉ chảy vào các công ty có quỹ đất lớn và quỹ đất sạch, trong khi đó làm sao có đất sạch để phát triển dự án để bán lại là thách thức lớn trong 2-3 năm tới.

Với con đường chứng khoán, mọi thứ cũng không dễ dàng. TS Bùi Quang Tín từng nhận định, việc phát hành cổ phiếu chỉ áp dụng cho những doanh nghiệp có khả năng tài chính tốt, sức khỏe tài chính ổn định, có thị trường ổn định và tỷ lệ sinh lời tốt. Những doanh nghiệp nhỏ không có thị phần, không có báo cáo tài chính kiểm toán độc lập và không có lãi thì bị loại khỏi nguồn vốn cổ phần đó.

Vậy đâu là giải pháp phát triển lành mạnh cho thị trường bất động sản năm 2019? Các chuyên gia đầu ngành cho rằng, năm 2019 sẽ đan xen giữa thách thức và cơ hội bởi trước đó thị trường sụt giảm nguồn cung nên tình trạng thiếu nguồn cung sản phẩm bất động sản sẽ tiếp tục xảy ra. Hơn nữa, việc mất cân đối giữa cung - cầu dẫn đến sự lệch pha sản phẩm trên thị trường giữa căn hộ bình dân, cao cấp và trung cấp. Ngoài ra, phân khúc nhà ở xã hội năm vừa rồi chưa triển khai được nhiều do vướng mắc chính sách.

Chính phủ cần tiếp tục hoàn thiện thể chế đối với thị trường bất động sản, nhất là với việc cho ra đời các công cụ tài chính và sản phẩm phái sinh. Đồng thời, tiếp tục mở rộng nền kinh tế, trong đó có mở rộng chủ thể tham gia vào đầu tư và mở rộng việc thế chấp bất động sản với các tổ chức tài chính quốc tế. Tuy nhiên, cần phải đảm bảo lộ trình phù hợp và kiểm soát được. Việc kiểm soát các chủ thể có yếu tố nước ngoài mua và sở hữu nhà trên địa bàn Việt Nam là một việc cần đặt ra để đảm bảo thị trường bất động sản Việt Nam có thể phát triển một cách lành mạnh.