Hết nửa năm, thị trường bất động sản TP HCM vẫn trong trạng thái chờ

Quan sát hoạt động kinh doanh của các "ông lớn" trên thị trường bất động sản (BĐS) TP.HCM từ đầu năm, hầu hết không có đơn vị nào ra mắt được dự án mới, nếu có cũng là các dự án phát triển ở các địa phương khác.  Nguồn cung căn hộ đang trong tình trạng thiếu hụt nghiêm trọng và các báo cáo thị trường cũng chưa cho thấy điểm sáng nào về cải thiện nguồn cung trong thời gian tới. Thị trường BĐS TP HCM đang dần đi qua nửa năm 2019 trong trạng thái chờ.

Thị trường trong cơn khô hạn dự án

Tại báo cáo quý I/2019 của Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) cho thấy Sở Xây dựng chỉ phê duyệt gần 8.500 giấy phép xây dựng (bao gồm cả nhà riêng lẻ và dự án). Số lượng hợp đồng nhận thầu xây lắp của các doanh nghiệp xây dựng cũng bị sụt giảm từ 30-50% do các chủ đầu tư bất động sản thiếu nguồn dự án mới. Số dự án mới chào bán mới được thống kê thấp nhất trong vòng 10 năm trở lại đây.

Nguồn cung hạn chế trong nửa đầu năm, thị trường BĐS TP HCM vẫn đang chờ dự án

Từ đầu năm, một thông tin tưởng chừng như gỡ gạc lại tình trạng khô hạn nguồn cung là TP.HCM cho phép 124 dự án bị tạm dừng để thanh tra được khởi động trở lại. Tuy nhiên, đến nay danh tính của 124 dự án này vẫn chưa được công khai nên tác động của thông tin này lên thực tế thị trường cũng chỉ dừng lại ở mức kỳ vọng.

Ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch HoREA cho rằng, quá trình rà soát, thanh tra càng kéo dài thì càng bất lợi cho doanh nghiệp vì chi phí vốn, lãi vay ngân hàng tăng và mất cơ hội kinh doanh. Số lượng dự án bị giảm dẫn đến số lượng nhà ở đưa ra thị trường cũng bị sụt giảm, không có lợi cho cả cho người mua nhà và thị trường bất động sản.

Nhìn chung thị trường BĐS TP.HCM không phải thiếu hẳn dự án mà dự án đủ điều kiện để ra hàng lại rất hiếm. Phần lớn dự án đều bị ách tắc hồ sơ ở các cơ quan chuyên môn của thành phố.

Thậm chí bà chủ của công ty Quốc Cường Gia Lai còn tỏ ra tuyệt vọng khi 12 dự án của doanh nghiệp này đang nằm bất động vì thủ tục. Với tổng quỹ đất 150 ha, doanh nghiệp chỉ trông chờ vào một dự án 3.000 m2 ở quận 7 được triển khai nhưng đến nay dự án này vẫn chưa có lối ra.

Rõ nhất là theo dõi hoạt động của các doanh nghiệp có quỹ đất lớn ở TP HCM như Hưng Thịnh, Novaland, Nam Long… cũng không có dự án nào được triển khai tại đây. Đại diện nhiều doanh nghiệp cho rằng đang tạm tránh "cơn bão đất công" ở TP HCM để dạt về các tỉnh thành, củng cố quỹ đất tiềm năng hơn. Bởi lẽ, ở TP HCM họ đang "đạp chân lên nhau" để tìm quỹ đất thực sự an toàn. Động thái m ới nhất Novaland, một doanh nghiệp có thế mạnh trong lĩnh vực căn hộ cũng tạm đổi khẩu vị đầu tư khi lựa chọn BĐS nghỉ dưỡng ở để tìm kiếm tăng trưởng.

Chuyên gia bất động sản cá nhân, Phan Công Chánh cho biết, việc doanh nghiệp bất động sản TP HCM ồ ạt dạt về tỉnh lẻ làm dự án và bán sản phẩm không phải sở trường, cho thấy TP HCM đang khan hiếm nguồn cung cục bộ. Điều này đã dẫn đến hệ quả là làn sóng mở rộng thị trường về những địa bàn mới ngày một nhiều.

Dự án vẫn chờ thủ tục

Vấn đề nan giải đối với các doanh nghiệp bất động sản trên địa bàn TP HCM là thời gian tạo lập dự án khá dài, mất 3-5 năm để có được đất sạch, đầy đủ pháp lý, sẵn sàng đưa ra thị trường. Trong suốt chu kỳ chờ đợi dự án đủ điều kiện mở bán, doanh nghiệp chịu không ít áp lực, đó là mất đi chi phí cơ hội vì dòng vốn bị chôn trong dự án chưa thành phẩm. Mặt khác, các công ty vẫn phải vận hành hệ thống và nuôi quân.

Tình trạng khát dự án của thị trường trong nửa đầu năm 2019 đang ở mức báo động, thậm chí ở giai đoạn khủng hoảng 2012 nguồn cung dự án mới còn sôi nổi hơn nhờ M&A. Với thực trạng mất cân đối cung cầu như hiện nay, lượng hàng nhỏ giọt mà nhu cầu rất lớn khiến giá BĐS trên địa bàn thành phố ngày một leo thang theo quy luật cung – cầu.

Nhiều dự án ách tắc hồ sơ ở các cơ quan chuyên môn của TP.HCM

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc công ty Địa ốc Đất Lành co biết, nguyên nhân khiến nguồn cung bị tắc do chi phí giá đất ngày càng tăng cao, khiến doanh nghiệp thận trọng trong việc đầu tư. Nếu như trước đây, một trong những nguồn cung lớn của thị trường là quỹ đất công như nhà kho, xưởng, thuộc các đơn vị nhà nước quản lý được chuyển đổi công năng, thì hiện nay, việc tiếp cận nguồn quỹ đất này ngày càng khó khăn. Nếu may mắn có đất rồi cũng có thể phải dừng lại chờ rà soát khiến tiến độ ra hàng chậm lại.

Tại buổi tiếp xúc giữa các doanh nghiệp BĐS và lãnh đạo TP HCM mới đây, nhiều doanh nghiệp đã gợi ý giải pháp kích cầu nguồn cung trên thị trường hiện nay. Một trong số đó là Nhà nước cần có quy hoạch các khu đất lớn để phát triển các dự án nhà ở, sau đó kêu gọi doanh nghiệp tham gia đấu giá quỹ đất sạch của những khu này. Tuy nhiên để hoàn thiện pháp lý cho một quỹ đất lớn vẫn đang là một bài toán khó.

Ngay cả việc TP HCM kêu gọi đầu tư vào các khu đất vàng vẫn chưa thấy phản hồi tích cực từ các doanh nghiệp. Tuy nhiên cũng như các năm trước, câu hỏi mà nhiều nhà đầu tư quan ngại vẫn là liệu các dự án trọng điểm nói trên sẽ "chuyển mình" một cách thực chất khi vẫn còn quá nhiều thách thức bủa vây trên thực tế. Việc kêu gọi nhà đầu tư được xem như là giải pháp bắt buộc khi các dự án đã nằm bất đọng thời gian dài gây lãng phí. Tuy nhiên từ việc tìm kiếm nhà đầu tư đến khi thực hiện dự án vẫn còn là một khoảng cách xa về pháp lý. Ai sẽ giang tay với đất vàng vẫn là câu hỏi lớn.

Một quỹ đất khác bổ sung cho thị trường hiện nay nữa là nguồn cung thông qua kế hoạch chuyển đổi mục đích sử dụng 26.000 ha đất nông nghiệp của TP HCM, trong đó có khoảng 2.200 ha đất ở; kế hoạch đấu thầu 127 dự án hạ tầng, đô thị của Thành phố và việc bán tài sản để xử lý nợ xấu của Công ty Quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng (VAMC) thực hiện theo Nghị quyết 42 của Quốc hội. Nhưng lộ trình để thực hiện các kế hoạch này vẫn chưa được xác định thời gian cụ thể khiên thị trường BĐS TP HCM vẫn đang trong trạng thái chờ.