Tp.HCM muốn xây nhà giá rẻ: Mấu chốt nằm ở biên lợi nhuận

Việc mới đây Bí thư Thành ủy Tp.HCM Đinh La Thăng khơi dậy câu chuyện nhà giá rẻ 100 triệu đồng/căn từ Bình Dương về làm hình mẫu cho Tp.HCM đang tạo ra nhiều cảm xúc với dư luận, đa phần là vui mừng và hi vọng nhưng cũng xen lẫn những băn khoăn, hồi hộp.

Băn khoăn ở chỗ tại sao lâu nay Tp.HCM trước nay chưa từng có những căn nhà như vậy, dù đây là vùng đất tập trung đủ mặt anh hùng hào kiệt trong giới địa ốc, từ những chủ đầu tư lớn nhất nước, những nhà đầu tư ngoại đã làm là vạch hẳn một khu đô thị mới trên vùng đất vốn chỉ là bùn lầy trước đó, cho tới các chủ đầu tư nhỏ lẻ chuyên mua những mảnh đất rộng sau đó chia lô đem bán hoặc xây phòng trọ cho thuê.

Rổ sản phẩm nhà ở tại Sài Gòn trải dài khắp các phân khúc, từ biệt thự siêu sang giá hàng trăm tỉ đồng cho tới những căn hộ mini giá độ mấy trăm triệu. Thế nhưng rẻ tới mức 100 triệu đồng/căn thì chưa thấy, còn rẻ ở tầm vài trăm tới dưới 500 triệu đồng cũng vẫn cứ khó thấy ở bất cứ quận nào.

Phân khúc càng thấp thì biên lợi nhuận càng mỏng. Đây cũng là một trong những lý do
khiến chủ đầu tư thích làm nhà giá cao hơn là giá thấp. Ảnh: Quang Định

Thực tế nhà giá thấp trước giờ luôn là đối tượng được săn lùng mạnh nhất từ phía khách hàng có nhu cầu ở thực cũng như dân môi giới lớn nhỏ.

Ở Tp.HCM hiện nay, nếu có dự án cung cấp loại căn hộ giá bán dưới 1 tỉ đồng thì lượng khách tới tham quan bao giờ cũng đông nghìn nghịt, lượng khách đặt mua cũng thường cao hơn nhiều lần số lượng căn hộ bán ra. Thực tế này từng diễn ra tại một số dự án mới ở quận 7 hay quận 9 thời gian gần đây.

Với lực lượng lao động trong độ tuổi từ 30 - 40 đông đảo, nhu cầu nhà ở tầm tiền vừa với khoản tích lũy của những đối tượng này là rất lớn.

Nhà đầu tư là lực lượng biết rõ điều đó hơn ai hết. Hầu như ai cũng thấy một thị trường rộng mở, cung không kịp đáp ứng cầu ở phân khúc nhà giá thấp, phân khúc trung bình trở xuống. Nhưng tại sao bao lâu nay phân khúc này vẫn ít được quan tâm, đến nỗi nhu cầu cứ tiếp tục chồng chất theo thời gian trong khi lượng cung thì vẫn đủng đà đủng đỉnh?

Chuyện trò với nhiều chủ đầu tư thì được biết, vấn đề nừm ở biên lợi nhuận: phân khúc càng thấp thì biên lợi nhuận lại càng mỏng.

Chẳng hạn, một căn hộ giá thấp có giá thành xây dựng tầm 500 triệu đồng, chủ đầu tư khó có thể đội giá bán lên gấp đôi mà thường chỉ tầm 550 triệu đồng.

Trong khi đó, một căn hộ với sắt thép, ximăng, gạch đá không khác mấy so với căn hộ trung bình thấp, được đầu tư thêm ngoại hình bóng bẩy, hệ thống nhà vệ sinh cao cấp, thêm nội thất hào nhoáng, chủ đầu tư thương hiệu tốt… là có thể bán giá cao hơn hẳn giá thành, có khi giá bán được nâng cao gấp rưỡi, thậm chí gấp đôi giá thành.

Một dự án nhà ở xã hội tại Tp.HCM, nơi có nhu cầu cực lớn về nhà giá thấp. Ảnh: Quang Định

Căn hộ cao cấp xây ra tuy khó bán nhưng đổi lại, biên lợi nhuận đủ rộng để chờ đợi, để trả lãi ngân hàng và để có tiền quảng bá rầm rộ.

Ngược lại, với biên lợi nhuận quá mỏng, chủ đầu tư nhà giá thấp không có dư địa để làm những thao tác đó. Nhiều chủ đầu tư than thở làm nhà giá rẻ thực ra cũng chỉ là lấy công làm lời, giải quyết việc làm cho anh em thợ thuyền mùa nhàn rỗi.

Từ khía cạnh này, một số chuyên gia trong giới địa ốc tỏ ra nghi ngờ khi xuất hiện đại gia tuyên bố sẽ làm nhà giá rẻ dưới 1 tỉ đồng, dù trước đó họ chuyên săn lùng đất vàng làm nhà hạng sang.

Một số khác thì đặt vấn đề có thể đây chỉ là bước đi làm vui lòng các nhà làm chính sách ở các địa phương, làm bàn đạp cho việc triển khai mảng kinh doanh chính của họ ở phân khúc hạng sang với biên lợi nhuận lớn.

Cũng có chuyên gia lại nhìn nhận, có thể đó là một cách đánh đổi, làm nhà giá thấp mang tính tượng trưng để đổi lại những mảnh đất vàng được địa phương cấp cho chủ đầu tư.

Trước mắt, dù với động cơ nào đi chăng nữa thì ít nhiều sẽ có một làn sóng, dù không lớn, các chủ đầu tư bắt tay làm nhà giá thấp, theo tiếng gọi của chính quyền địa phương. Vấn đề còn lại là ở chính quyền không vì những cái được đó mà để mất đi những lợi ích lớn hơn, lâu dài hơn.